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楼市“末日”将临 别拿房价下跌“绑架”紧缩政策

今年以来，全国楼市成交低迷，房地产业资金紧张，部分地区房价下跌。对此，有专家呼吁政府为紧缩政策"松绑"以"救市"。房价下跌真的能"绑架"紧缩政策吗？恐怕未必。

首先应该弄清楚几个问题。

一是目前房价下跌的"灾情"究竟有多严重？不妨来看一组最新数据--深圳5月住宅均价比去年10月的高点下降30%左右，6月房价止跌；上海住宅价格上半年上涨了7.26%，比去年下半年涨幅趋缓，但仍在高位上温和上行；5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%；招商证券统计，上半年重点城市的成交量总体上出现了30%以上的降幅。

以上数据显示，成交低迷仍是目前楼市最大特征，但房价下跌仅限于部分地区和时段。多数地区房价仍在缓慢上涨或盘整中。由此看来，作出全国房价暴跌之类的判断与事实差之千里。

二是房地产业会不会崩盘？毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业"末日"即将来临。

万科6月销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。分析师指出，这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在50%以上。

至于资金紧张的情况，并非房地产业所独有，所有行业都面临紧信贷政策的影响。虽然房地产业负债率较高，但其利润率也高，2007年房地产业毛利率在A股市场所有行业中排第一。分析师认为，那些去年高价拿地、今年销售不佳的房地产公司资金压力更大，这显然是由企业经营策略决定的。

此外，房地产业在"大洗牌"中也并非无所作为。日本、香港、美国的经验证明，在房价下跌30%-90%的同时，大地产商可以抓住机会兼并中小同行，更可以趁机压低地价、降低成本，从源头上挤出泡沫。

三是银行受到的冲击有多大？支持"救市"的专家多认为，楼市崩盘是银行和政府不能承受之"重"，主张为地产信贷和个人房贷"松绑"。

银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过，这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候，放松房贷只能激励投资性购房，而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险，与次贷危机产生的机制是完全一样的。

目前，银行业的利润和资产质量情况仍是良好的，没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%，其中4家超过100%。

这样看来，幻想房价下跌以"逼迫"紧缩政策放松的想法过于天真。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业，也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变，取决于整个经济增长的态势，更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前，放松紧缩政策只会刺激信贷，加速货币供应量增加，从而带来更高的通胀风险。

来源：中国证券报

楼市调整现金为王 资金紧张成开发商面临最大问题

老股民大都听说过，"熊市里现金为王"。同样，楼市调整了，也是现金为王。

最近记者走访一些楼盘时发现，在楼市调整之时，资金链开始出现问题的房地产商显出颓势，资金雄厚的房地产商则更显坚挺。在房地产行业洗牌局势中，资金多寡成为企业能否存活的重要砝码。

以天津为例，地段相近的两个楼盘，一个打折、送购物卡、推特价房；另一个只是拿出一些房源做特价。原因何在？知情人介绍，前者的开发商资金已经出现问题，后者则仍有充足的现金流。

若现金流出现问题，开发商不仅要下大力气把项目出手，还会给竞争对手落下了口实。某楼盘售楼人员在推销自家项目时反问记者："你们先前看的那个楼盘开发商资金已经出现问题，他们现在售出的是期房，如果资金链断裂，能保证一年多以后正常交房吗？"

业内专家表示，一些地产商资金链之所以出现问题，一方面是由于2007年不少公司纷纷在全国各地储备土地，造成资金紧张；另一方面则是由房地产行业特点造成的，比如结算时间不同等因素带来资金方面的压力。

此前，一些房地产商靠加快市场销售以及资本市场融资等方式来解决资金紧张问题。但现在，无论是打折还是降价，似乎都难以激发消费者的购买欲望，而资本市场的低迷也使得再融资并不顺利。

目前，房地产市场资金缺口到底有多大？有专家估计达到4000多亿元，有的甚至称高达7100亿元。无论哪个数据准确，资金紧张无疑已成为开发商面临的最大问题。

市场人士称，为了保证现金流，现在房地产企业盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果资金较长时间出现"断流"，投资者肯定会用脚投票。

但对于一些有实力的房地产商而言，行业内普遍出现现金流紧张并非是坏事。因为房地产市场调整之时，正是行业洗牌的好时机。

来源：中国证券报